在需求層面，目前我國租房人群中的主力流動人口規(guī)模大且總量穩(wěn)定，且高校畢業(yè)生數量在持續(xù)增長。同時，由于房價高企、戶籍限制、戶型需求、政策維護承租人利益等方面原因，人們的租房意愿將上升，即租房比例將上升。而需求端存量規(guī)模已達1.3萬億元，增量亦是可期；在供給層面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策頻出，租賃住房用地低價出讓、租賃住房資產支持證券發(fā)行，房企、酒店、房屋經紀公司、創(chuàng)業(yè)公司紛紛入局。筆者預計，開發(fā)商將從“開發(fā)-出售”的經營模式逐漸轉變?yōu)?ldquo;開發(fā)-部分持有”的經營模式。而其他類別的運營商也將充分發(fā)揮優(yōu)勢，逐漸形成可盈利的經營模式。同時，在與國際成熟住房市場的比較中發(fā)現，我國租房市場有著極大的發(fā)展空間，住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

    藍皮書數據顯示，在過去三年里，租住時間在“5-8年”及“8年以上”人群占比顯著上升，在2018-2019年度占比合計超過11%。租房逐漸成為城市青年的普遍生活狀態(tài)。

    6月25日，新華網聯合長租平臺自如發(fā)布《中國青年租住生活藍皮書》，藍皮書顯示，城市租住群體年輕化，高學歷占比增多。同時，在過去三年里，租住時間在“5-8年”及“8年以上”人群占比顯著上升，且超五成95后受訪者接受“不房結婚”。

    本科畢業(yè)生占城市租住人群的60%

    《藍皮書》數據顯示，2018-2019年度，20-30歲租客占城市租住群體84%，90后占比達到了75%，成為城市租住人群的主體。值得一提的是，原本出現在22歲左右（即大學本科畢業(yè)生的平均年齡）的租住人群分割線，提前到了20歲，當代年輕人成為租房一族的時間越來越早。

    在學歷占比上，城市租住人群中本科畢業(yè)生的占比依舊超過六成，同時，相比于前兩年，以北上廣深地區(qū)為核心的城市租住人群中，研究生及以上的高學歷群體第一次在占比中超過?？茖W歷人群，整體租賃人群高學歷占比有所上升。

2018-2019年租住人群學歷占比

數據來源:公開資料整理

    除了學歷，租住群體職業(yè)比率也有顯著變化：學生群體約占城市租賃市場的5%，每20個租房者中，就有1個是學生；互聯網/IT依舊是青年租住人群的主流，占總比近三成；金融證券則是除互聯網/IT之外，唯一占比超過10%的行業(yè)；文化傳播、教育培訓、房產建筑則位列10%的第二梯隊。

    從城市分布來說，過去一年杭州、南京、成都、天津、武漢、西安等新一線城市租房人數的增長速度，大于北京、上海、廣州等一線城市的增長速度。新一線城市吸引了越來越多的外來人口，其中互聯網巨頭云集的杭州增長速度最快。

2018-2019年中國城市租住人群職業(yè)占比

數據來源:公開資料整理

2018-2019年租住人群年齡段占比

數據來源:公開資料整理

    租房周期延長，“8年以上”人群占比上升

    相較于過去，當代城市青年的平均租房周期延長。藍皮書數據顯示，在過去三年里，租住時間在“5-8年”及“8年以上”人群占比顯著上升，在2018-2019年度占比合計超過11%。租房逐漸成為城市青年的普遍生活狀態(tài)。

    數據顯示，換房需求由以前集中在春節(jié)返京季及畢業(yè)季釋放，到現在相對理性分布在四個季度，市場供需逐步趨于平穩(wěn)。主要有四大原因：1）政策扶持；2）行業(yè)協會統(tǒng)一的溝通和管理；3）區(qū)域基礎設施平衡發(fā)展，分解住房壓力；4）租賃企業(yè)穩(wěn)定價格和供給，同時推出了諸如簽約立減、邀好友租房立減等多項優(yōu)惠措施。

    而在“年均換房頻次”和“簽約前平均看房套數”上，城市租住人群的換房頻次從一年換1次房，變?yōu)槿険Q2次房，相比于以前，人們傾向于在一個房子里住得更久一些。與之相對應的，是簽約前平均看房套數的增長，從1.3套增長到1.7套，租住人群在選房時更加精挑細選。

    對于住房品質追求的提升，還體現在“換房子的主要原因”上。藍皮書顯示，相比于前兩年，在2018-2019年度，“工作變化”依舊是換房的主要原因，占比達到57%；而“改善一下住房條件，住的更舒服更寬敞”，則超越“房租變化”上升至第二位，占53%。

各年齡層是否能接受租房結婚占比

數據來源:公開資料整理

    超五成95后受訪者接受“不房結婚”

    在關于“能否接受在租來房子中結婚”的態(tài)度調查中，95后再一次詮釋了“租一代”的心態(tài)——超過五成的95后受訪者表示能夠接受“不房結婚”。其中，在接受租房結婚的人群中，25-29歲人群（即1990-1994年出生）意愿最高，達到67.8%。

    從機構長租平臺的業(yè)主群體變化來看，90后業(yè)主占比正在逐年上升。自如研究院數據顯示，截至2019年5月，自如平臺中，已有近5%的業(yè)主為90后，其中25-29歲業(yè)主約占3.6%。業(yè)主平均年齡從2017年的47.3歲，降至2019年的45.2歲。

    而從業(yè)主學歷分布上看，81%的業(yè)主都擁有大學本科及以上學歷。從職業(yè)分布上看，83%的業(yè)主都有自己的事業(yè)。

    從行業(yè)發(fā)展維度來看，在發(fā)達國家的房屋租賃市場中，機構化長租市場占比平均在30%以上。藍皮書認為，未來我國長租機構房源占比也將突破20%。未來五年，長租行業(yè)長尾效應將凸顯：頭部企業(yè)管理房源將突破200萬間，行業(yè)前十企業(yè)將維持在50萬間水平，約占長租機構所持房源五分之一。

    藍皮書預計，到2021年，各城市長租公寓占比將有2-5倍的增幅，其中上海、深圳預計漲幅最高。

    我國住房制度改革先后經歷了由低租金的實物分配到貨幣化購買商品化、再到租購并舉的發(fā)展過程。相對應地，租賃市場也從發(fā)展不充分、不平衡的特征，正逐漸向充分、平衡的方向演變。隨著租賃市場的積極發(fā)展，相應的租賃政策呈現出不同階段的發(fā)展特征，可以大概劃分為五個階段。

    第一階段：從建國到改革開放前（1949-1977年，約為30年）。該階段實行的是計劃經濟，基本上不存在租賃市場，福利化分房、公房出租是主要表現形式。租賃政策也體現在對公房進行社會主義改造的層面上。該階段租賃政策可以總結為“計劃經濟下的租賃政策”。

    第二階段：從改革開放到98年房改之前（1978-1997年，約為20年）。該階段是計劃經濟向市場經濟過渡的階段，住房領域亦如此，住房商品化開始嘗試性改革，仍以計劃性的福利分房為主，租賃市場扮演了比重很小的角色，租賃政策的影響力度也相對小。該階段租賃政策可以總結為“福利分房制度下的租賃政策”。

    第三階段：從98年房改到限購政策開啟之前（1998-2009年，約為10年）。該階段處于住房市場化、商品化快速發(fā)展的階段，購房成為解決居住問題的主要渠道。租賃政策主要表現為保障性的廉租房，而對租賃市場沒有太多關注。該階段租賃政策可以總結為“市場經濟體制下的保障性租房政策”。

    第四階段：從2010年限購開啟到2016年（2010-2016年，約為7年）。該階段正處于房價過快上漲、“房住不炒”思路形成的階段。一方面繼續(xù)大力發(fā)展廉租房和公租房等具有保障色彩的政策，另一方面逐漸重視租賃市場，支持性政策也越來越多，且有因地制宜等特點。該階段租賃政策可以總結為“房住不炒方針下的租賃政策”。

    第五階段:從2017年開始住房租賃市場大發(fā)展（2017-2027年，估計持續(xù)10年左右）。該階段將經歷住房租賃市場的大發(fā)展。2017年可以定性為住房租賃市場的元年，這一年全國住房租賃政策創(chuàng)新取得了突破性的發(fā)展，尤其是租賃政策內容涉及到很多空白領域，包括制定住房租賃條例、集體建設用地建設租賃住房、推出租賃住房用地等內容。此類政策也可以理解為房地產長效發(fā)展機制中的重要組成部分。2017年拉開了大力發(fā)展住房租賃市場大發(fā)展的序幕，估計將持續(xù)10年左右。該階段租賃政策可以總結為“住房租賃市場大發(fā)展下的租賃政策”。

    為加快破解制約居民消費最直接、最突出、最迫切的體制機制障礙，增強消費對經濟發(fā)展的基礎性作用，近日，國務院辦公廳印發(fā)《完善促進消費體制機制實施方案(2018-2020年)》，對2018年至2020年提出了需要實施的六項重點任務。其中，在完善促進實物消費結構升級的政策體系方面提出，要大力發(fā)展住房租賃市場，加快出臺城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例和住房銷售管理條例。

    從《方案》內容來看，關于住房租賃的表述體現在‘完善促進實物消費結構升級的政策體系’中的第一項，并且整體方案中涉及房地產租賃的條款濃墨重彩，其重視程度可見一斑。業(yè)內人士稱，樓市的下半場就是住房租賃市場的上半場。而在樓市租購并舉的大背景下，未來的住房市場將朝著三元化方向發(fā)展，即商品住房、共有產權住房和租賃住房。

    2016年我國住宅租賃面積為60.21億平方米，2017年我國住宅租賃面積增長至64.15億平方米，同比增長6.5%。從市場規(guī)模來看，2016年我國住宅租賃市場規(guī)模為1.38萬億元，2017年我國住宅租賃市場規(guī)模已超1.5萬億元，同比增長9.3%，超GDP增幅。

2011-2017年我國住宅租賃市場規(guī)模走勢

數據來源:公開資料整理

    除了畢業(yè)季短期釋放租賃需求、新增房源不足等影響下，長租公寓的入局也是住房租賃市場波動的主要因素之一。盡管長租公寓不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，但其借助資本力量抬價收房現象確實存在，從而刺激業(yè)主也提高房租價格。

    總體而言，國內部分城市房租價格快速的原因各自有所差異。有受房價上漲預期進行補漲的城市，如成都與廣州；而上海與北京等地則與畢業(yè)季到來、租賃人口顯著增加，且此前市場供給尚未有效形成等重要因素有關。長租公寓擴大運營規(guī)模的影響，也是住房租賃市場波動的原因。

    全國城鎮(zhèn)租房總面積=全國城鎮(zhèn)租房人口規(guī)模*人均租房面積。全國城鎮(zhèn)租房人口規(guī)模在前面已經做了測算。而對于全國城鎮(zhèn)人均租房面積的統(tǒng)計相對少。我們基于經驗值做測算。當前對于一二線重點城市來說，一室一廳的住房大體上在30-40平方米的水平，基本上是合租（2人及以上）的形式，如此計算人均租房面積約在18平方米的水平。而對于一些三四線城市來說，租房面積會稍微大一點，基本上人均22平方米的水平是合乎實際的?？傮w來看，當前全國城鎮(zhèn)人均租房面積約為20平方米。

    人均租房面積將呈現逐年遞增的態(tài)勢，其邏輯和人均購房面積的走勢類似。根據國家統(tǒng)計局的數據，1978年至2016年，中國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由6.7平方米增長到36.6平方米。如此計算，年均增長約0.8平方米，年均增長率為4.7%。從居住面積的改善角度看，租房市場和購房市場具有一定的相似性，我們假定租房市場居住面積每年遞增的規(guī)模也和購房市場類似，即每年遞增0.8平方米。

    基于全國城鎮(zhèn)人均租房面積的測算數據，我們給出了2017-2027年全國租房面積總規(guī)模的測算數據。數據顯示，到2027年全國城鎮(zhèn)租房面積將達到53.7億平方米，相比2017年的水平有較為明顯的增長，即增長了59%。這得益于兩個因素的變動：有租房需求的人口規(guī)模增長、人均租房面積的不斷提高。

2017-2027年全國城鎮(zhèn)租房面積測算

數據來源:公開資料整理

    在需求層面，目前我國租房人群中的主力流動人口規(guī)模大且總量穩(wěn)定，且高校畢業(yè)生數量在持續(xù)增長。同時，由于房價高企、戶籍限制、戶型需求、政策維護承租人利益等方面原因，人們的租房意愿將上升，即租房比例將上升。而需求端存量規(guī)模已達1.3萬億元，增量亦是可期；在供給層面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策頻出，租賃住房用地低價出讓、租賃住房資產支持證券發(fā)行，房企、酒店、房屋經紀公司、創(chuàng)業(yè)公司紛紛入局。筆者預計，開發(fā)商將從“開發(fā)-出售”的經營模式逐漸轉變?yōu)?ldquo;開發(fā)-部分持有”的經營模式。而其他類別的運營商也將充分發(fā)揮優(yōu)勢，逐漸形成可盈利的經營模式。同時，在與國際成熟住房市場的比較中發(fā)現，我國租房市場有著極大的發(fā)展空間，住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?nbsp;