獨立經(jīng)濟學家馬光遠周二表示，都市圈是構建國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局戰(zhàn)略的核心，而城鎮(zhèn)化是雙循環(huán)戰(zhàn)略的最大抓手。他認為，未來中國的城鎮(zhèn)化就是大城市化，因此一線和部分熱點城市的樓市仍有機會。

    5月14日，中共中央政治局常委會會議首次提出“深化供給側結構性改革，充分發(fā)揮我國超大規(guī)模市場優(yōu)勢和內(nèi)需潛力， 構建國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”，之后國內(nèi)國際雙循環(huán)新發(fā)展格局在多次重要會議中被提及。

    馬光遠認為，就國內(nèi)而言，至少要實現(xiàn)五個大循環(huán)。首先是消費大循環(huán)，但這個問題的本質(zhì)不是為了讓大家花錢，而是讓大家有錢；其次是制造業(yè)大循環(huán)，解決大而不強的問題；第三是技術大循環(huán)；第四是城鄉(xiāng)大循環(huán)，要完成城鎮(zhèn)化；第五是讓中國的產(chǎn)業(yè)能在全球具有良好的發(fā)展勢頭。

    “在這五大循環(huán)里面，最核心的循環(huán)是城鄉(xiāng)大循環(huán)，”馬光遠說，中國是目前全球唯一一個完成工業(yè)化但沒有完成城鎮(zhèn)化的國家，中國未來的城鎮(zhèn)化就是大城市化。

    他進一步指出，在此大格局下，房地產(chǎn)未來的增量空間在都市圈，“十四五”期間(2021年-2025年)中國房地產(chǎn)行業(yè)將進入都市圈時代，一線和15個以上的熱點城市房價都會反彈。

    12月初，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布的報告《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告(2020)》稱，房價只漲不跌的時代已經(jīng)過去。報告指出，同歷史峰值比較，一些城市房價下跌的幅度更為明顯，其中不乏一線城市和熱點城市。比如，目前的北京房價同2017年4月時相比下降了15.8%，青島房價相比2018年7月下降了22.8%，天津房價相比2017年3月下跌了21.8%。

    上周召開的中央經(jīng)濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”作為明年經(jīng)濟工作的一大重點任務。會議強調(diào)“住房問題關系民生福祉”，重申“房住不炒”的定位，并花了大段篇幅來講保障性租賃住房建設。

    馬光遠表示，未來五年，在“房住不炒”的基礎上，房地產(chǎn)調(diào)控會逐步退出。一個原因是人口數(shù)量首次下滑和人口老齡化將導致房地產(chǎn)的增量需求下降。

    此外，他認為，“十四五”期間房產(chǎn)稅出臺的時機基本成熟，時間窗口可能在2022年以后。