近期，房貸利率變化情況備受關(guān)注。

8月21日，貝殼研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，8月百城平均首二套房貸利率均與上月基本持平，維持歷史低位；銀行平均放款周期較上月縮短，放款速度為2019年以來最快。

同日，新一期貸款市場報價利率（LPR）進(jìn)行了非對稱性下降，1年期LPR較上月下降10個基點(diǎn)，而5年期以上LPR保持不變。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，9月平均房貸利率或下行，但LPR下調(diào)空間或已不大，未來房價調(diào)整壓力大的城市或通過下調(diào)加點(diǎn)數(shù)來降低房貸利率，降低購房成本。另外，存量房貸利率下調(diào)進(jìn)程有望加快，從而釋放居民消費(fèi)潛力。

8月百城房貸利率與上月持平

上述數(shù)據(jù)顯示，8月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均與上月基本持平。8月，首、二套主流房貸利率較2022年同期分別回落42個基點(diǎn)（BP）和25個基點(diǎn)。同時，8月銀行平均放款周期為21天，較上月縮短1天，為2019年以來最快放款速度。

分城市來看，8月，一線城市首、二套房貸利率分別為4.5%、5.03%，二線城市首、二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均與上月持平；三四線城市首套房貸利率為3.87%，較上月下降1BP，二套房貸利率維持4.8%。

從貸款成數(shù)來看，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，二季度，重點(diǎn)城市貸款成數(shù)上行，商貸平均貸款成數(shù)為61.2%，較2022年同期提高3.8個百分點(diǎn)，較上季度提高0.3個百分點(diǎn)。

分城市來看，二季度，一線城市平均貸款成數(shù)為44.5%，較2022年同期提高2.5個百分點(diǎn)；二線城市平均貸款成數(shù)為60.2%，較2022年同期提高4.3個百分點(diǎn)，提升幅度最高，主要是二線城市集中降首付政策帶動；三四線城市平均貸款成數(shù)最高，為64.3%，較2022年同期提高3.6個百分點(diǎn)。

9月平均房貸利率或下行

8月21日，新一期LPR進(jìn)行了非對稱性下降，1年期LPR較上月下降10個基點(diǎn)，而此前業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期下調(diào)的5年期以上LPR“意外”保持不變。

對此，貝殼研究院認(rèn)為，1年期LPR下降有助于降低企業(yè)綜合融資成本，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)修復(fù)。對于房企而言，融資成本降低有助于緩解部分房企經(jīng)營困難的局面。5年期以上LPR未變，即首、二套房貸利率下限維持4%、4.8%。

“本次1年期LPR下調(diào)10個基點(diǎn)，5年期以上LPR保持不變，降幅不及市場預(yù)期。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜說。

當(dāng)前5年期以上LPR為2019年房貸利率換錨以來最低水平，央行在二季度貨幣執(zhí)行報告中提到“截至6月末，全部343個城市（地級及以上）中，100個城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。其中，87個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國下限低10-40個基點(diǎn)，13個城市取消了首套房貸利率下限”。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平。

整體來看，LPR下調(diào)空間或已不大，未來或許更多房價調(diào)整壓力大的城市通過下調(diào)加點(diǎn)數(shù)來降低房貸利率，降低購房成本。另外，存量房貸利率下調(diào)進(jìn)程有望加快，從而釋放居民消費(fèi)潛力。

值得注意的是，8月16日廈門下調(diào)二套房貸利率下限，從LPR+80BP調(diào)整為LPR+60BP，即二套房貸款利率降至4.8%，同時，二套房首付比例也降至四成。其他房貸利率超過下限的城市實(shí)際房貸利率有下降空間，預(yù)計9月平均房貸利率將下行。

2023年6月，5年期以上LPR下調(diào)10個基點(diǎn)后，短期市場預(yù)期出現(xiàn)一定修復(fù)，但并未改變房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢。綜合來看，降息有利于降低購房者置業(yè)成本，一定程度上修復(fù)市場預(yù)期，但對購房需求的帶動作用有限，更多樓市政策協(xié)同優(yōu)化，或許才能促進(jìn)樓市預(yù)期實(shí)質(zhì)修復(fù)。

房貸利率下降結(jié)合新一輪的降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸、減稅、補(bǔ)貼等住房政策，將全面降低購房成本，有助于提振市場預(yù)期，促進(jìn)住房需求釋放，為市場修復(fù)注入動力。